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机构预计北京写字楼市场将于2028年企稳 - 法式轮盘

根据仲量联行发布的《2026北京办公楼市场白皮书》，北京办公楼市场正经历为期十年的深度调整，全面进入以“重新定价”为标志的系统性重构阶段。截至2026年第三季度，全市空置率维持在约17%，在一线城市中处于最低水平。同时，租金持续下滑，三季度末甲级办公楼平均租金降至198元/平方米/月，较2018年末的历史峰值累计下降近50%。其中，2024年和2025年租金年均同比降幅超过16%，反映出市场心理底线的不断下移。

数据来源：仲量联行研究部

仲量联行指出，此次租金的大幅回调并非短期波动，而是顺应宏观经济转型和产业结构升级的理性调整，本质上是办公楼资产的“重新定价”。这一趋势的背后是供需关系的结构性变化。北京甲级办公楼市场正迎来继2008年和2019年后的第三波供应高峰。2026年至2030年间，预计将有超过100万平方米的新增高品质办公面积入市，主要集中在CBD核心区和望京，这将直接分流存量项目的续租和招商，加剧竞争。

本轮供应放量正进一步改变供需格局。依赖地段和硬件优势的粗放增长红利已消失，市场在结构性的“租户方市场”中进入博弈的深水区。市场重构体现在五个维度：定价逻辑重构，租金基准下移，市场寻找新平衡点；供需关系重构，新增供应叠加企业需求趋于理性，租户主导地位加强；决策逻辑重构，企业选址不再只看区位和租金，而是综合评估空间效能、运营效率和全生命周期成本；需求形态重构，整体需求保持谨慎，但人工智能和高精尖产业带来结构性机会；竞争流向重构，项目竞争从同区域、同等级扩展到跨区域、跨品类和跨等级。

随着调整的深入，北京办公楼市场租金下行速度已明显放缓，市场微观周期从快速下跌转向缓慢探底。预计2026年整体市场租金跌幅将收窄至6-7%，并在2028年末逐步企稳触底。

数据来源：仲量联行研究部

在整体市场寻底的过程中，北京东西部办公楼市场存在显著的周期“时差”。2026年，西部市场已率先企稳，超过半数的甲级资产在前三季度租金持平或正增长。部分核心地段或品质优越的项目接近满租，带动租金大幅上涨。

以中关村为例，2019年至2022年间租金累计跌幅仅约5元/平方米/月，大多数项目几乎没有降价意愿。2026年第三季度，该区域甲级办公楼租金增长率由负转正，环比平均增长2.4%。目前，中关村核心区域主流项目空置率保持在10%以内，部分甚至接近满租，优质企业频繁在楼内或周边项目连续扩租，空置面积一旦释放就会被迅速消化。

相比之下，东部区域受新增供应入市和需求端保持谨慎的双重影响，整体租金仍处于深度调整通道。东部核心商务区普遍面临较大的去化和空置压力，过去一段时间业主间的租金竞争趋于白热化，但这同时也为企业提供了难得的成本优化和升级机会。目前，东部市场租户对空间效能的要求达到前所未有的高度。超甲级资产正从周边楼宇中持续吸引升级型需求，帮助企业实现成本管理和办公空间的同步提升。

数据来源：仲量联行研究部

白皮书调研显示，37%的受访企业租户预计市场将在2028年触底，业主的预期也集中在同一时间窗口，2028年被视作北京办公楼实质性筑底回稳的关键节点。区域预期差异明显：西部市场企业对2026-2027年率先企稳更有信心；东部市场多数租户将触底时间定在2028年及以后。虽然近四成租户认为租金仍有5%至10%的下调空间，但市场对租金大幅下跌的预期已明显减弱。

此外，数据显示，近几年北京办公楼市场中新租和续租之间的价差持续收窄。2019年后，新租租金率先触顶回落，续租租金在经历一段高位运行后也进入下行通道。到2025-2026年，两者的平均租金价差已从峰值的60-80元大幅压缩至20-30元。这一过程削弱了搬迁的经济动力，租户通过搬迁实现显著租金节省的收益空间已被大幅压缩。当新租与续租价差收窄至当前区间时，搬迁带来的账面租金节省往往难以覆盖搬迁本身的摩擦成本，包括复原费、装修费等大额一次性支出以及繁杂的隐性成本。因此，租户继续留在原址的动机明显增强，因换租带来的市场波动也将逐渐趋于平稳。

仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，当前市场的积极信号在于供需双方预期逐步走向理性。优质租户不再单纯等待所谓的市场“绝对底部”，而是结合未来三年业务规划主动锁定办公空间；业主的核心目标转向提升入驻率和优化租户结构。预期共识正在支撑市场平稳筑底，北京办公楼正从深度调整迈向新均衡。